A incorporação imobiliária é a atividade que está mais sujeita a riscos no desenvolvimento de um novo empreendimento. A empresa incorporadora, responsável por desenvolver o produto e articular todo o negócio imobiliário, tem sob sua alçada a incumbência de entregar seus imóveis no prazo estabelecido em contrato, atuando também como ou em conjunto com construtoras, financiadores e empresas de vendas. Dentre suas práticas, estão a identificação de oportunidades, estudos de viabilidade, aquisição de terreno e formatação do projeto. Em grande parte dessas etapas, são imperativas ações junto a um Oficial de Registro de Imóveis competente local – o que tem onerado empresas mais do que o considerado devido por entidades do setor.

“A interferência do cartório de registro de imóveis no nosso negócio é muito grande”, afirma Celso Petrucci, presidente da Comissão da Indústria Imobiliária (CII) da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), uma das entidades que tem chamado a atenção para o problema dos elevados custos cartoriais. Para embasar essa denúncia, a Associação das Empresas do Mercado Imobiliário no Estado do Amazonas (Ademi-AM) partiu de uma inquietação local para jogar luz sobre um problema nacional e, assim, fez uma pesquisa comparando os valores das taxas cartoriais do Distrito Federal e de dez estados: Amazonas, Bahia, Goiás, Minas Gerais, Pará, Pernambuco, Rio de Janeiro, Rio Grande do Sul, Rondônia e São Paulo.

“Basicamente, o que a gente fez foi – com as diversas legislações – levantar as tabelas de valores por estados. Elegemos um empreendimento padrão e, a partir daí, fizemos a apuração dos custos locais”, explica o presidente da Ademi-AM, Romero Reis. Quanto ao empreendimento padrão, este se trata da simulação de um caso concreto: uma incorporação em uma área privativa de 20 mil metros quadrados, com 250 unidades habitacionais (UH), custando cada uma R$ 400 mil. Nessa situação hipotética, o valor geral de vendas (VGV) é de R$ 100 milhões, dos quais 8% equivaleria ao valor do terreno e 55%, gastos de obra. Em cima desse caso, foram levantados os custos de duas ações: registro de memorial de incorporação e registro de convenção de condomínio. Além dessa simulação, foram especificados os custos para escriturar um bem imóvel e para averbar loteamento.

 DISPARIDADE DE PREÇOS CARTORIAIS

A comparação dos dados pela Ademi-AM comprovou que os valores cartorários em alguns estados são absurdamente altos e discrepantes em relação a outras regiões do Brasil. Enquanto, no Rio Grande do Sul, uma incorporadora gasta R$ 1.166,30 para registrar o memorial de incorporação e a convenção de condomínio; em São Paulo, uma empresa desembolsa R$ 246.012,16 – ou seja, paga cerca de 21.000% a mais pelos mesmos atos.

NA JUSTIÇA CONTRA PREÇOS ABUSIVOS

A luta pela revisão das taxas cartoriais não é de hoje. Há oito anos, o Sindicato da Indústria da Construção Civil do Amazonas (Sinduscon-AM) entrou com uma ação na Justiça contra os valores adotados no estado. A entidade perdeu em primeira e segunda instâncias e, desde então, aguarda julgamento da matéria pelo Supremo Tribunal Federal (STF). O processo está nas mãos do ministro Marco Aurélio Mello.

Os emolumentos para serviços cartoriais e de registro no estado de Tocantins também são objeto de discussão na Justiça (ADI 5596). O ex-procurador-geral da República, Rodrigo Janot, pediu que o Supremo declarasse inconstitucionais os valores cartorários superiores a R$ 1 mil ou à quantia que o STF viesse a definir, isto porque a norma atual violaria os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade. De acordo com as tabelas estaduais da Lei 2.828/2014, um registro de título e contrato pode chegar a R$ 9,2 mil no Tocantins. Romero Reis ressalta ainda que, segundo o parecer de Janot, os valores deveriam ser revistos porque os cartórios não têm fins lucrativos, eles são servidores da sociedade. A matéria está conclusa à relatora, ministra Cármen Lúcia, para alguma decisão desde outubro de 2017.

Os preços abusivos, por sinal, não afetam apenas as incorporadoras, mas qualquer pessoa que adquire um apartamento ou casa e precisa realizar o registro em cartório. “A cada vez que um imóvel for objeto de compra, venda, doação ou dação, é preciso fazer o registro na matrícula aberta para aquele imóvel”, comenta Petrucci. Devido a esses valores, em muitos lugares do Brasil, os proprietários não fazem o registro e vivem em situação de insegurança jurídica, com o imóvel escriturado, sob risco, no nome da construtora, incorporadora ou terceiro. O presidente da Ademi-AM exemplifica a situação com seu estado: “Existem 600 mil domicílios em Manaus e somente 350 mil estão escriturados. Por que os outros não estão? Porque os valores das taxas cartoriais são muito altas. A pessoa vai pagar quase 4% do valor do imóvel com escritura, registro e imposto sobre a transmissão de bens imóveis (ITBI)”. Assim, para um imóvel avaliado em R$ 1 milhão, paga-se 40 mil para regularizá-lo e colocar no nome do novo proprietário.